Durante mucho tiempo, Vanke no prestó suficiente atención a los negocios.Pero en esta etapa, el negocio es un “ferry” importante para que Vanke cruce el ciclo.
Según el informe anual revelado a fines de marzo, en 2023, los ingresos operativos de los negocios de Vanke (incluido el proyecto no paralelo) fueron de 9.11 mil millones de yuanes, un aumento de 4.6%de año.Entre ellos, el ingreso operativo de los proyectos comerciales administrados por Yinli fue de 5,7 mil millones de yuanes, un aumento de 4.1%año -5.Al final del período, un total de 203 proyectos comerciales (excluyendo proyectos de gestión de producción de activos de luz) abrieron un total de 11.58 millones de metros cuadrados.
En la desventaja de los bienes raíces, el negocio es un cierto grado de piedra de cabina.Ya sea la venta de Qibao Vanke Plaza o la emisión de REIT de oferta pública, los activos comerciales alivian la presión de liquidez de la etapa actual de Vanke.
Se informó a los clientes comerciales que el negocio comercial general de Vanke consta de dos partes, y algunos de ellos son grupos comerciales bajo la jurisdicción de las compañías urbanas.
La otra parte es Yinli Group. Mega de la ciudad “en centros de negocios de nivel urbano.
Por lo tanto, muchas personas piensan que la línea del negocio de Vanke siempre ha sido más caótica.
En enero de 2024, el documento interno de Vanke anunció el establecimiento de una división de negocios, y el negocio de negocios y el grupo Yinli en siete regiones se unificaron en la división de negocios. División, y Wang Haiwu fue el socio principal del departamento de negocios.
En la estructura comercial de Vanke Group, el Departamento de Negocios pertenece al Grupo Empresarial (BG), y es lo mismo que BG y Property BG que las 7 regiones principales.
Algunos analistas creen que a través del establecimiento de un negocio BG, Vanke intentó coordinar el Grupo de Negocios de India y el BG regional.El informe anual también declaró que el establecimiento de una división de negocios es centrarse en fortalecer la construcción del negocio del negocio del grupo.
Ingresos de 9.1 mil millones
Según los datos revelados por el informe anual de Vanke, el desarrollo y las operaciones de propiedades comerciales incluyen centros comerciales, negocios comunitarios y otras formularios comerciales.
En 2023, el negocio comercial de Vanke (incluidos los proyectos no paralelos) de ingresos operativos de 9.11 mil millones de yuanes, un aumento de 4.6%año y año.Entre ellos, el ingreso operativo de los proyectos comerciales administrados por Yinli fue de 5,7 mil millones de yuanes, un aumento de 4.1%año -5, y la tasa de alquiler fue del 94,8%, un aumento de 1.6 puntos porcentuales en año.
La apertura continua del proyecto ha aumentado los ingresos comerciales de Vanke año tras año. . Fueron 5.29 mil millones de yuanes, 5.48 mil millones de yuanes y 5.7 mil millones de yuanes.
Al final del período de informe, Vanke abrió un total de 203 proyectos comerciales (excluyendo los proyectos de gestión de la producción de activos ligeros), con un área de construcción de 11.58 millones de metros cuadrados; metros.Entre ellos, Yinli abrió un total de 74 proyectos comerciales (excluyendo los proyectos de gestión de la producción de activos ligeros), con un área de construcción de 7.14 millones de metros cuadrados;
El diseño principal se encuentra en las ciudades de primer y segundo nivel, en los proyectos comerciales administrados por Vanke, la escala del delta del río Yangtze y el delta del río Pearl representaban más del 52%, la proporción de cuatro ciudades de primer nivel. 24%, y la proporción de ciudades de primer y segundo nivel representaron más del 90%.
En 2023, 15 proyectos comerciales, incluidos Chongqing Impression City, Shanghai Longhua Club, el Centro Comercial Shenzhen Wan Ruiyin se inauguró.
Vale la pena mencionar que Vanke no ha sido pagado al presente, por lo que la inversión en el informe sobre el informe es una “inversión de capital a largo plazo”, y los ingresos generados pertenecen a “ingresos por inversiones”.En los documentos de emisión de los REIT de ofertas públicas, Yinli Group también dijo que la compañía también dijo que “ningún controlador real. Cualquier inversor no puede controlar la compañía”.
India Group fue conocido como los comerciantes de inversión de Shenzhen.
Durante mucho tiempo, el sector comercial de Vanke se divide en dos campamentos principales.
La operación de ambas partes es relativamente independiente.
Ferry comercial
En 2021, Wang Haiwu, entonces COO de Vanke Group, descendió al emperador del Presidente de la India.En ese momento, el análisis señaló que la intención puede convertir a Yinli en la plataforma operativa unificada y única del negocio de Vanke.
Según la noticia de 2022, el ajuste de Vanke de algunos proyectos comerciales en cada región fue administrado por Yinli Group. , Guiyang, Kunming, Xi’an, Urumqi, Nanchang, Xuzhou, Taizhou, Hefei, Shenyang y Changchun Proyectos comerciales autodesarrollados, cubren Vanke Plaza, Vankeli y 2049 Product Line EssenceSin embargo, el sitio web oficial de Yinli declaró que en 2022, la gestión de 45 proyectos comerciales de Vanke.
En ese momento, algunas personas relevantes dijeron que los principales proyectos regionales y comunitarios involucrados en algunos proyectos regionales y orientados a la comunidad, principalmente para los recursos comerciales de proyectos similares en la región, pueden ser utilizados e intensivos, no todos los proyectos Vanke BG.Después de la superposición del proyecto, el área de gestión del grupo indio aumentará a 12 millones de metros cuadrados.
En enero de 2024, el negocio comercial y el grupo Yinli en las siete regiones de Vanke se unificaron en la división de negocios, y Sun Jia se desempeñó como socio principal de la división de negocios.
Esto también se considera un gran paso adelante.
El sitio web oficial de Yinli reveló que a partir de octubre de 2023, los proyectos de gestión operativa de la compañía superaron las 53 ciudades en todo el país, con una escala de activos de casi 100 mil millones de yuanes, y el área de gestión superó los 12 millones de metros cuadrados.
Sin embargo, incluso si se adquirió, la rentabilidad comercial de Vanke no mejoró rápidamente.Si se compara con China Recursos Land y Longhu, a fines de 2023, la escala de los proyectos comerciales de la tierra de los recursos de China y los de Longhu ha sido ligeramente más bajo que el negocio de Vanke, pero el ingreso de alquiler es de 17.9 mil millones de yuanes y 10.28 mil millones de yuanes, respectivamente, y el La tasa de alquiler es de 96.5%y 96.2%, respectivamente.
Para Vanke, el desarrollo de negocios comerciales es un desafío importante, y la mayor proporción de negocios comerciales es el negocio comercial.El presidente conjunto de Vanke, Zhu Jiu, fue mejor que la reunión de rendimiento de 2023, y mencionó la presión de los fondos traídos por Vanke enfrentando tres tijeras.
Uno de ellos es la presión generada por el diseño operativo de Vanke.Según la experiencia de Peer, en términos de financiamiento de capital, la escala de 100 mil millones es la disminución de las ventas (la presión de interés provocada) para equilibrar 5 mil millones de negocios comerciales EBITDA y NOI.Vanke necesita mejorar EBITDA, NOI y NPI para negocios comerciales.
Zhu Jiusheng presentó que la escala comercial operativa de Vanke es cercana a 400 mil millones de yuanes.
Es decir, el negocio operativo de Vanke tiene un bajo rendimiento, y algunos ni siquiera alcanzan las tasas de interés de los préstamos bancarios.También basado en la tierra de los recursos de China como comparación, los ingresos comerciales recurrentes revelados por China Recursos cubren dividendos e múltiplos de interés de 1.9.
Sin embargo, parte del flujo de efectivo de propiedad operativa de Vanke proviene de sus ingresos de alquiler relativamente estables.
Rescate de activos
Según la situación actual de bienes raíces, los activos comerciales de la propiedad comercial también contribuyeron con el flujo de efectivo a Vanke hasta cierto punto.
La eliminación de activos es la elección más directa de liquidez y apalancamiento de gestión.Después de que se completó la transacción, Vanke se retiró por completo, y la exposición se convirtió en el único titular de la propiedad.
Este proyecto es un proyecto comercial de Shanghai Star, y también es un proyecto que ha tenido un buen desempeño durante varios años seguidos, pero en la situación, Vanke aún decidió vender el proyecto de dinero para el flujo de efectivo.
Vale la pena mencionar que en 2021, cuando la exposición adquirió el 50%de capital de Qibao Wanke Plaza de GIC con 2.772 mil millones de yuanes, la valoración general del proyecto fue de 6.58 mil millones de yuanes, y el acuerdo de transacción fue de 6.4 mil millones de yuanes.
En las últimas transacciones, la valoración general de Qibao Vanke Plaza ha aumentado a 7.06 mil millones de yuanes, pero el precio del acuerdo de transacción es de solo 5.200 millones de yuanes, con un descuento de casi el 30 %.
Sin embargo, una persona de negocios señaló que Vanke tuvo que elegir entre la eliminación del proyecto y el despegue de proyectos “valiosos” en su mano.
Además de los canales de financiación convencionales, Vanke también está buscando múltiples formas de cooperación, incluidos el financiamiento de capital, REIT y ofertas públicas.Se informa que los activos disponibles de Vanke incluyen proyectos de renovación urbana, propiedades minoristas, oficinas, viviendas de alquiler, parques de logística y hoteles.
En la actualidad, la mayor preocupación es el avance del REIT de consumidores de consumidores de CICC.
Se informó a los clientes comerciales que la venta pública del consumidor de CICC REIT terminó la recaudación por adelantado. yuan.
El consumidor del consumidor REIT toma Hangzhou Xixi Impression City como el activo subyacente. 2.1 mil millones de yuanes.
En términos de relación de alquiler, la tasa de arrendamiento promedio de la tasa de arrendamiento ponderada de XIXI Impression City fue del 98.2%en 2014-2022. 2023, la tasa de arrendamiento alcanzó el 99.6%.
En la actualidad, según observaciones comerciales, aunque Vanke ha tomado la casa como su negocio principal durante muchos años, tiene una industria diversificada, pero se ha balanceado en la ruta de desarrollo del sector comercial.
Una fuente ha revelado que Vanke tiene la intención de promover que el sector empresarial se haga público, pero a medida que el proyecto de dirección de dirección lanza REIT y activos con una fuerte rentabilidad, el listado general ya no se promoverá.
Desde este punto de vista, la ruta de desarrollo del sector empresarial de Vanke aún no se ha observado, pero el flujo de efectivo traído por el negocio de bienes raíces comerciales ha ayudado a la empresa matriz a aprobar la dificultad.
En marzo de 2024, los activos centrales del Grupo Yinli de la sede de Shenzhen de Shenzhen obtuvieron 3.59 mil millones de yuanes en préstamos de propiedad operativa para CMB por redimir 2026 por adelantado.
A partir de marzo de 2024, India ha acumulado un total de 8,4 mil millones de yuanes en préstamos de propiedad operativa para reemplazar el negocio de CMBS.
La gerencia de Vanke introdujo en la reunión de rendimiento que los préstamos de propiedad operativa son manos de doble lucro con la retirada equilibrada de Vanke y las contradicciones de reembolso. 2014. Préstamos de propiedad sexual de 10 mil millones.
Recientemente, S&P redujo la calificación de Vanke a “BB+”, que mencionó que para complementar la liquidez de la empresa matriz, se estima que Vanke Enterprises utilizará los nuevos préstamos de propiedad comercial del banco y los ingresos de la eliminación de activos.
El uso de propiedades de inversión no garantizadas puede obtener préstamos de propiedades comerciales de los bancos.
A fines de enero de 2024, el Banco Central y la Administración de Supervisión Financiera y Administración del Estado relajaron las disposiciones de cómo las empresas utilizaron los ingresos por préstamos de propiedades comerciales, incluso para bonos de liquidación.El índice de valor del préstamo no debe exceder el 70%del valor de la evaluación de la propiedad.Por lo tanto, S&P cree que las empresas de Vanke pueden recaudar más préstamos de propiedad comercial de los bancos a reiniciar la próxima deuda.
En otras palabras, este préstamo hipotecario aumentará la tasa de compromiso de activos de Vanke Enterprises.A finales de 2023, los activos de Vanke de solo 34.5 mil millones de yuanes fueron comprometidos por préstamos bancarios.A finales de 2023, las deudas hipotecarias representaron solo el 7%de la deuda total.
